1. Apa itu Perencanaan Berbasis Ruang?
- Perencanaan berbasis ruang adalah proses
merancang tata guna lahan dan struktur kota agar kegiatan ekonomi, sosial,
dan lingkungan dapat berjalan efisien, nyaman, dan berkelanjutan.
- Intinya: ruang kota bukan sekadar fisik,
tetapi wadah interaksi penduduk, bisnis, transportasi, dan lingkungan.
🔎 Contoh Indonesia: RTRW Kota Semarang
yang mengatur pemisahan kawasan industri (Genuk, Tugu) dari kawasan permukiman
untuk menghindari konflik lahan dan polusi.
2. Sistem
Perwilayahan Kota
- Kota dibagi dalam zona penggunaan lahan:
residensial (hunian), komersial, industri, transportasi, ruang terbuka
hijau (RTH), dll.
- Tujuannya: agar kota tidak semrawut dan
meminimalisir konflik antar fungsi lahan.
🔎 Contoh: Jakarta punya Kawasan Pusat
Bisnis (CBD Sudirman–Thamrin–Kuningan), kawasan industri (Cakung, Marunda), dan
RTH seperti GBK & Taman Suropati.
3. Substansi yang
Perlu Dikendalikan
Beberapa hal yang
harus dikendalikan perencana:
- Fasilitas publik → jalan, taman, jalur pedestrian.
- Pengaturan bangunan → aturan sempadan, tinggi bangunan,
koefisien lantai (FAR), proporsi RTH.
- Perlindungan RTH → minimal 30% luas kota.
🔎 Contoh: Kota Surabaya berhasil menjaga
banyak RTH (Taman Bungkul, Taman Flora) sehingga mendapat penghargaan sebagai
kota hijau.
4. Mekanisme Bid
Rent (Teori Sewa Lahan)
- Harga tanah semakin mahal di pusat kota
(CBD), semakin murah di pinggiran.
- Fungsi yang membutuhkan akses tinggi
(kantor, retail) cenderung rebutan lahan di CBD.
- Fungsi yang butuh lahan luas & murah
(industri, permukiman sederhana) bergeser ke pinggiran.
🔎 Contoh: Di Jakarta, tanah di
Sudirman–Thamrin bisa Rp 200 juta/m², sementara di Bekasi masih jauh lebih
murah → industri dan perumahan menengah pindah ke sana.
5. Model Struktur
Kota
Beberapa teori yang
bisa dipakai:
- Model Konsentris (Burgess) → kota tumbuh melingkar dari pusat ke
pinggiran (CBD → zona transisi → perumahan menengah → komuter).
- Model Sektor (Hoyt) → kota berkembang sepanjang koridor
transportasi.
- Model Inti Berganda (Harris & Ullman) → ada banyak pusat kegiatan (sub-CBD).
🔎 Contoh:
- Jakarta → Inti berganda (CBD Sudirman, Kuningan, Kemayoran, Kelapa
Gading).
- Yogyakarta → lebih konsentris, dengan
Malioboro–Keraton sebagai pusat.
6. Segregasi
Keruangan
- Aktivitas serupa cenderung mengelompok
(clustering), misalnya Pasar Tanah Abang (tekstil) atau Glodok
(elektronik).
- Aktivitas berbeda cenderung terpisah
karena syarat lokasi, biaya sewa, atau potensi konflik (contoh: industri
berat tidak boleh dekat permukiman).
7. Implikasi untuk
Perencana Nasional
- Penting: memahami pola ruang kota membantu pemerintah menyusun kebijakan
pembangunan nasional yang sinkron dengan RTRW dan RPJMN.
- Keterkaitan: perencanaan ruang kota menjadi dasar bagi
pembangunan infrastruktur, transportasi, kawasan industri, dan perumahan
nasional.
🔎 Contoh Kebijakan:
- Perpres No. 1 Tahun 2024 tentang RIP KPBPB
Batam, Bintan, Karimun:
mengintegrasikan fungsi pelabuhan, industri, dan pariwisata dalam satu perencanaan
ruang.
- RPJMN 2020–2024: mengarahkan pembangunan perkotaan
berbasis transit (TOD) untuk mengurangi kemacetan di Jabodetabek.
🔹 1. Inti Konsep: Ruang Kota sebagai Wadah
Interaksi
- Struktur internal kota terbentuk karena perbedaan fungsi
(residensial, komersial, industri, transportasi, RTH).
- Harga lahan dan aksesibilitas menciptakan pola
konsentris, sektor, atau inti berganda.
- Perencana pembangunan harus mengatur agar
fungsi-fungsi tersebut tidak saling konflik dan mendukung efisiensi
logistik, kenyamanan warga, dan daya saing kota.
🔎 Contoh nyata: Jabodetabek hari ini menunjukkan
model inti berganda → banyak sub-CBD (Sudirman–Thamrin, BSD City, Kelapa
Gading), dengan fungsi perumahan kelas menengah dan industri bergeser ke
pinggiran.
🔹 2. Hubungan dengan Kebijakan Nasional
a. RPJMN 2020–2024
dan RPJPN 2025–2045
- Menekankan pembangunan perkotaan
berkelanjutan (sustainable urban development).
- Fokus pada Transport Oriented
Development (TOD) untuk mengurangi kemacetan dan polusi di kota besar.
- Mendorong kota-kota menengah (Semarang,
Makassar, Medan) sebagai pusat pertumbuhan baru, agar tidak semua
kegiatan terkonsentrasi di Jakarta.
➡️ Keterkaitan teori bid rent: TOD
membuat nilai lahan di sekitar stasiun MRT/LRT naik → komersial masuk ke pusat
TOD, residensial menengah bergeser ke pinggiran.
b. Rencana Induk
Kawasan Strategis Nasional
Contoh: Perpres No.
1 Tahun 2024 tentang RIP Kawasan Perdagangan Bebas & Pelabuhan Bebas Batam,
Bintan, Karimun (BBK).
- Batam diarahkan sebagai hub logistik
internasional → memperkuat CBD industri dan pelabuhan.
- Bintan diarahkan untuk pariwisata
internasional → zoning pariwisata, residensial, dan RTH harus dijaga.
- Karimun → industri maritim → butuh
lahan luas dengan sewa rendah → sesuai teori bid rent (industri menjauhi
CBD).
➡️ Ini menunjukkan bahwa kebijakan nasional
memanfaatkan teori ruang kota untuk mengarahkan peran setiap wilayah.
c. Kebijakan Smart
City & Green City
- Smart city → pemanfaatan IoT, big data, dan sistem
transportasi pintar untuk mengatasi kemacetan dan tata ruang.
- Green city → minimal 30% RTH, pembangunan yang
memperhatikan daya dukung lingkungan.
🔎 Contoh: Surabaya sukses menjaga banyak taman
kota (Taman Bungkul, Flora), sehingga struktur kotanya mendukung kualitas hidup
warga.
➡️ Hal ini selaras dengan konsep substansi
ruang kota: menjaga RTH dan mengatur bangunan untuk lingkungan nyaman.
d. Pembangunan Ibu
Kota Nusantara (IKN)
- IKN dirancang dengan model polisentris
(inti berganda) → ada pusat pemerintahan, pusat ekonomi, pusat
pendidikan, pusat riset.
- Konsep 15-minute city → semua
fasilitas dasar bisa diakses dengan berjalan kaki/sepeda dalam 15 menit.
- Struktur ruangnya sangat berbeda dari
Jakarta yang cenderung congested CBD.
➡️ Ini contoh nyata penerapan teori struktur
kota modern dalam kebijakan nasional.
🔹 3. Mengapa Penting bagi Perencana Nasional?
- Analisis ruang kota bukan sekadar teori,
tapi alat untuk sinkronisasi kebijakan nasional:
- Ekonomi → zona industri & logistik (mendukung hilirisasi).
- Sosial → perumahan terjangkau di pinggiran kota.
- Lingkungan → menjaga RTH, mengurangi banjir.
- Transportasi → TOD, konektivitas multimoda (mendukung
UU Sistranas).
👉 Jadi, kebijakan pembangunan Indonesia saat ini
sangat bergantung pada pemahaman struktur ruang kota: dari RPJMN, RIP
Kawasan BBK, Smart City, Green City, hingga pembangunan IKN.
Contoh Konkret
🔹 1. Jakarta – Transit Oriented Development
(TOD)
- Teori: Bid Rent + Model Sektor (Hoyt).
- Kebijakan: Pemerintah menerapkan TOD di sekitar
MRT/LRT (misalnya Dukuh Atas, Lebak Bulus, Fatmawati).
- Hasil nyata:
- Nilai tanah di sekitar stasiun naik pesat
(fungsi komersial masuk ke pusat TOD).
- Apartemen & perkantoran bermunculan,
menggantikan permukiman lama.
- Mendukung target RPJMN 2020–2024
untuk pembangunan perkotaan berkelanjutan.
🔹 2. Surabaya – Green City Development
- Teori: Substansi ruang kota → perlindungan RTH & pengaturan
bangunan.
- Kebijakan: Surabaya menjaga 30% ruang terbuka
hijau (Taman Bungkul, Taman Flora, Kebun Bibit).
- Hasil nyata:
- Kota lebih nyaman, polusi berkurang.
- Surabaya sering jadi rujukan kota lain
untuk pengelolaan RTH.
- Selaras dengan kebijakan nasional Green
City Development Program (GCDP) dari Kementerian PUPR.
🔹 3. Batam – Kawasan Ekonomi & Industri
Strategis
- Teori: Bid Rent Theory → industri butuh lahan luas, murah, di pinggir
kota/pelabuhan.
- Kebijakan: Perpres No. 1 Tahun 2024 → RIP
Kawasan Perdagangan Bebas & Pelabuhan Bebas Batam, Bintan, Karimun.
- Hasil nyata:
- Batam difokuskan untuk industri &
logistik (dekat Singapura).
- Bintan diarahkan ke pariwisata.
- Karimun untuk industri maritim.
- Ini contoh penerapan polisentris (inti
berganda) di level kawasan strategis nasional.
🔹 4. Bandung Metropolitan – Pengendalian Urban
Sprawl
- Teori: Model Konsentris (Burgess) + segregasi keruangan.
- Kebijakan: Pemda & pusat mengendalikan urban
sprawl ke arah timur (Kab. Bandung, Sumedang) lewat Rencana Tata Ruang
Metropolitan Cekungan Bandung.
- Hasil nyata:
- Ada zonasi ketat: kawasan lindung
(Lembang, Dago Pakar) dijaga, industri diarahkan ke Rancaekek–Majalaya.
- Selaras dengan RPJMN 2020–2024
yang mendorong pengembangan kota-kota metropolitan baru.
🔹 5. Ibu Kota Nusantara (IKN) – Polisentris
Modern City
- Teori: Multiple Nuclei Model (Harris–Ullman).
- Kebijakan: IKN dibangun dengan konsep 15-minute
city → semua layanan dasar bisa diakses dalam 15 menit.
- Hasil nyata (on-going):
- Ada inti pemerintahan, pusat ekonomi,
pusat riset, pusat budaya → tidak semua terkonsentrasi di satu CBD.
- Mendukung visi Indonesia Emas 2045
dengan kota cerdas & hijau.
✨ Jadi, bisa kita simpulkan:
- Jakarta → TOD untuk efisiensi transportasi.
- Surabaya → Green City untuk keberlanjutan.
- Batam–Bintan–Karimun → polisentris kawasan strategis.
- Bandung Metropolitan → pengendalian urban sprawl.
- IKN → kota baru polisentris modern.
No comments:
Post a Comment